薛平律师：夫妻共同购买一套房屋，离婚时一方取得一间居住权

甲系某国有单位的职工，与妻子乙居住在单位分的一户两居室。公房改革时，他们用夫妻共同财产以甲的名义向单位申请购买该房。甲与单位签订的购房合同中约定：单位以经济适用房价格向甲出售上述房屋，负责统一报送房屋买卖手续、办理房屋产权证等。签约后，甲将购房款支付给了单位。后来，甲与乙因夫妻感情破裂，经法院判决离婚。当时甲未取得房产证，法院没有将该房作为夫妻共同财产分割，而是将其中的大间判由乙继续居住。判决生效后，乙持该判决书要求甲的单位按购房合同中的约定到房管部门为自己办理大间房屋的产权证。但单位认为乙不是合同的签约人，拒绝了乙的要求。乙遂将该单位诉至法院。　　一、本案购房合同的当事人的法律定位　　本案购房合同为甲与被告签订，但所购房为夫妻共有，乙在合同中处于何种地位、有何权利义务？这里涉及家事代理的问题。家事代理是指因夫妻关系的缔结，基于法律规定而发生的夫妻一方为法律效力及于另一方的法定代理权。家事代理不以显名为必要，夫妻一方为另一方利益而与他人签订合同，不需以另一方的名义为之，而法律效力及于另一方当事人。故有观点认为家事代理实非为代理，与民法上一般的代理有明显的区别。　　本案所订立的合同能否认定为家事代理合同呢？家事代理一般局限于家庭日常事务，但本案所涉情形为房屋买卖，与因日常生活琐事的合同显有不同。由于乙在甲订立该合同时已经知道并且同意该合同的订立，虽然合同的订立未以乙的名义，但可以认为乙已经授予甲以代理权，该合同的订立构成隐名代理或间接代理，从而适用我国合同法的相关规定，乙可以主张权利。然而，本案的特殊之处在于，代理人本人也为合同所拘束，所以，将合同的另一方定位为夫妻比较合适。夫妻双方在此是以一个整体的名义成为合同当事人，对于合同项下的债权取得类似共同共有人的法律地位。　　从本案购房合同来看，甲实际上授予被告以代理权，被告为其办理房屋过户手续，即负有为甲夫妻办理过户登记的义务，构成双方代理。一般而言，法律不允许双方代理行为，但如果双方代理以履行义务为内容，则法理上认为代理有效。　　本案被告有转让房屋所有权给甲和乙的义务，同时获得进行过户登记的代理权，因此，进行过户登记的事宜的办理，取决于被告的积极性。如其怠于办理过户登记，一方面违反买卖合同的规定，构成履行迟延；另一方面，违反委托合同的规定，代理权授予人可随时解除合同，撤回代理权。　　二、如何办理产权过户手续　　婚姻关系存续期间，夫妻共有的房屋如果仅登记在一方名下，并不意味着另一方就不享有对房屋的所有权，如其对登记有异议，可以要求登记机关进行变更登记。本案所涉房屋的所有权的分割问题，可通过两种方式解决，即由甲乙共同申请，或等待被告提出申请，要求房产登记机关将甲乙登记为共同权利人，并明确双方各自享有的份额。另一种方案为将该房屋变价分割，由一方登记为所有权人，另一方获得其应得的份额的价额补偿。法院的判决是认定乙享有在大间房屋继续居住的权利，这一权利不等于乙对于大间享有所有权，如果法院判决乙对该房屋享有按份或单独的所有权，则乙有权持该判决请求被告向房产部门或直接请求房产部门办理房屋过户登记手续，但法院并未判决乙享有这样的权利。所以，乙的请求不能得到支持。　　另外，乙要求甲所在单位为自己办理大间房屋的产权证，这与一物一权原则是相矛盾的。物的重要组成部分是不能成立独立的所有权的，按照一般的社会观念，具有独立的对外门户的房间的组合可以成为物权的标的，但其中的一间不能成立所有权，即使夫妻作出特殊的约定也是一样。