薛平律师：离婚协议分割“房改房” 涉他权利协议分割无效

导读：离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。但双方在财产分割时处理的财产应是双方合法拥有的、不涉及他人利益的共同财产。在离婚时达成的协议，处分了他人的财产，侵害了集体利益。双方达成的协议中该条款应无效，本案中的当事人，即张女、张男仅享有该套房屋94%的产权，另有6%的产权仍属于张女单位所有，张女主张确认离婚协议中涉及房产部分无效的请求。

一、基本案情

张女与张男于1997年6月25日登记结婚。 2005年3月14日，张女与张男因感情不和办理离婚登记，离婚协议第三项约定：双方有住房一套，两居室，房主是女方，离婚后带阳台的房间归男方、北面房间归女方所有。

该房为张女1995年12月30日按标准价向其单位的房改房。2002年4月18日，张女取得房屋所有权证，其上标有：标准价出售住宅，登记房屋所有权人张女。2007年11月22日，张女办理了标准价改成本价手续，交差额17286.2元。至此，该住房共支付房款64843.22元，其中张女个人支付40880.8元，张女与张男婚姻关系存续期间实际支付23962.42元。

离婚后张男将户口从涉案房屋中迁出，但至今不肯搬出。张女于2007年1月诉至法院，请求依法确认张女、张男于2005年3月15日签订的离婚协议书中第三条无效;依照《婚姻法》照顾妇女儿童的原则房屋归张女所有。

张男在一审法院答辩称，双方争议的房屋是双方共同财产，不是张女婚前财产。2005年离婚时，双方已对房屋做出明确约定，两人都享有争议房屋的所有权，带阳台的房屋归张男所有。张女是2007年才提起诉讼的，而双方离婚的时间却是2005年，张女提出的诉讼请求也已超过诉讼时效，故希望法庭驳回张女的诉讼请求。

离婚诉讼中“房改房”如何分割

首先，需要解决涉案房屋的权属问题。《婚姻法》所确定的法定财产制是夫妻婚后所得共同制，除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或者一方于婚姻关系存续期间所取得的财产，均为夫妻共同财产。通常，房屋所有权证取得的时间，应作为界定房屋是夫妻共同财产还是一方个人财产的根本依据，无论产权是登记在一方名下还是登记于双方名下。只要是婚姻关系存续期间取得所有权的房屋，原则上均应认定为夫妻共同财产。

其次，涉案的房改房能否因为女方单位有6%产权而不能分割或出售?根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)的规定，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法交易，没有限制。而职工以标准价购买的住房，只拥有部分产权。住用5年后进行交易时，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。

一审审理期间，涉案的房屋有6%的产权属于张女的单位所有。根据2003年最高人民法院《婚姻法》司法解释(二)的第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属。所以，一审法院以张女、张男在离婚时达成的协议，处分了他人的财产 (另有6%的产权仍属于张女单位所有)侵害了集体利益，故双方协议中该条款应无效的判定是有法律依据的。

但是，住房制度改革政策性很强，法院在审理时也必须把握相关的政策精神。根据《北京市已购公有住房上市出售实施办法》以标准价购买的房改房单位保留的6%产权并不导致标准价房改房禁止交易。且张女又用个人财产补交了差额款17286.2元，办理了标准价改成本价手续，取得完全产权。所以，涉案的房改房(成本价)完全能够分割或出售。

再次，对离婚诉讼涉及的成套房屋如何处置?在离婚案件中，实物分割居住使用住房往往无法实际间隔居住。所以，当事人对夫妻共同财产中的房屋归属无法达成协议时，应参照最高人民法院《婚姻法》司法解释(二)的第二十条处理原则进行。本案双方当事人均不同意竞价方式，又都主张房屋所有权，所以只能采取由评估机构按市场价格对房屋做出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿进行分割。结合本案，婚前张女于1995年12月27日支付房款 14230.6元，1996年12月1日支付房款9364元，对该笔款项如何认定和处理，实践中有不同的作法。第一种是：婚前一方支付的房屋付款，应当作为夫妻间的债务，由另一方返还一半，该做法便于操作，简便易行。另一种是：婚前支付的房款，随着房屋的增值，该笔款项实际已产生了收益，而且有可能增值幅度较大，如果此时仅由另一方返还一半，可能会造成双方利益的失衡。因此，不妨将其出资作为所占房屋份额的考虑，比较公平合理。结合本案，张女在婚前所支付的房款23594元约占所购房屋标准价41600元的 60%。加之，张女在离婚后又补缴了17800元办理标准价改成本价手续，所以，在房屋成本价 64800余元的构成中，张女的个人财产支付的房款达40800余元，约占房屋成本价的62%。所以，涉案房物市场价548800的38%是夫妻财产，一审法院酌定张女给付张男12万元房款(约占 21%)的补偿是公平合理的。