《婚姻法解释三》第十条规定了夫妻一方婚前购买的房产，属于购房者婚前个人财产，但双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，另一方有权分割。对这一条规定，薛律师从以下三个方面详解：

一、一方婚前购买房产的认定

所谓婚前购房是指在登记结婚之前，一方单独签订了购房合同，并且以个人财产支付了首付款，以个人名义在银行办理了银行按揭贷款，即使房产证在婚后取得，均属于婚前购房，凡是不符合上述条件的都不能算是婚前个人购房的行为。

常见一种情形，婚前男方出首付，以女方名义购房，则不符合“以个人财产支付了首付款”，因此不能认定为女方婚前个人财产。此种情形，如双方之间有借款的意思，离婚时女方应返还首付款，否则仍应认定为合意购房的行为。

二、双方婚后共同还贷行为的认定

从婚姻法的角度来说，结婚后夫妻任何一方取得的收入都属于共同财产，所以用夫妻共同收入去偿还贷款，在目前房价节节攀升的背景下，等同于共同投资收益行为，离婚时，帮助还贷的一方自然有权利要求分割共同还贷的部分。

在现实生活常见的情形是，父母在子女结婚前出首付款购房，婚后又帮助还贷，这种情况不能认定为夫妻婚后共同还贷行为 。有人认为这是对夫妻双方的赠与，这样的理解明显错误，房产的银行按揭贷款在夫妻登记结婚之前就已经形成，即使在双方登记结婚后，也不改变该笔债务的个人属性，因此父母替自己的子女归还房屋按揭贷款，实际上就是替子女归还其个人债务，不是对双方的赠与，因此不能对父母帮助还贷的款项进行分割。

但在司法实践中认定父母帮助还贷有一定难度，父母一般年龄较大，对办理银行转账、网银支付等并不擅长，而以现金支付时又需要签自己孩子的名字，这样在取证方面很不容易！所以薛律师建议，子女的还贷卡要专卡专用，不要随意支取，父母可以定期从自己的银行卡上转账到还贷卡上，这样今后通过调取两份银行流水，相互印证就比较容易证明贷款都是父母帮助归还的了。

三、共同还贷部分及其相对应房产增值部分的计算

共同还贷部分很好计算，就是把登记结婚日至离婚时的还款金额全部累加，而增值部分应理解为共同还贷金额相对应的增值，不能理解为对结婚后房屋的全部增值对半分割。

最高人民法院民一庭庭长奚晓明主编《婚姻法解释三理解与适用》一书的第168页提供了一个计算公式：（参见http://www.hfls168.com/news/view.php?id=137&type=6）

婚后共同还贷款项÷房屋总价款（购房总价款+总利息）×房屋现值÷2

根据该公式计算出的数字即为应补偿给对方的全部金额（共同还贷部分+相对应财产增值部分）。

目前法院还采用另一种计算方式：

婚后夫妻已共同还贷数额（本金+利息） X 【房产当前市值÷（登记结婚时房屋市值+已共同还贷的利息+购房时支付的税费等）

举例说明：

张先生和王小姐2007年6月登记结婚。张先生父母在2007年1月支付150万首付为张先生购买了一套房屋，总价290万，贷款140万，支付税费8万元，房子也登记在张先生一人名下，婚后王小姐未加名。

婚后双方共计还贷63万元(本金33万，利息30万)，目前贷款尚余107未还。房屋现在市值650万。

现在张先生提出离婚，那么双方婚后共同还贷及对应增值部分应按以下方式计算：

婚后夫妻已共同还贷数额(本金+利息)63万 X 【房产当前市值650万÷(登记结婚时房屋市值290万+已共同还贷的利息30万+购房时支付的税费8万)=63 万X 198%=124万

即婚后共同还贷及对应增值部分为124万元，该款项为夫妻共有财产，因此王小姐只能拿到124万元的一半即62万元。

这一计算方式目前得到越来越多的法院所采用！

相关法条：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）

第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

《婚姻法》第三十九条 第一款

离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。