薛平律师：婚前按揭购房 离婚时不属于夫妻共同财产

  　2004年10月，陈某首付18.6万、按揭贷款27万元购置一套商品房，2005年3月陈某取得房屋产权证。2005年11月陈某和李某登记结婚，双方结婚后陆续还清贷款及利息共计33万余元。2010年起陈某和李某经常为生活琐事发生争吵，9月陈某向法院起诉要求与李某离婚并分割共同财产。双方对所居住的商品房是否属于夫妻共同财产发生争议。此时该商品房已经增值到60万元左右。

[析案]在审理过程中针对该商品房是否属于夫妻共同财产产生了三种不同意见。一是认为，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，无论房产是在一方名下还是夫妻双方名下，均应当认定为夫妻共同财产。陈某婚前支付的首付款，由李某在分得房屋财产中扣除;二是认为，该房屋归属于陈某所有，偿还贷款中属于李某的部分，陈某应返还李某;三是认为，该房屋归属于陈某所有，双方婚姻期间偿还的房屋抵押贷款应为夫妻共同财产，还贷款期间增值部分不应认定为夫妻共同财产，李某在离婚财产分割时可酌情分得少量增值财产。

专家同意第二种意见。首先，陈某在婚前购置房屋且取得房屋产权证，此时房屋已经完成了物权公示，陈某取得房屋所有权。按揭贷款实为其个人债务，婚后李某参与清偿贷款，并不能改变该房屋为陈某个人财产的性质。在双方离婚分割财产时，该房屋为陈某的个人财产，如有剩余未归还的贷款，为陈某个人债务。

其次，《婚姻法解释(一)》第19条规定，夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。陈某在婚前已经取得房屋所有权，故不因婚姻关系而转化为夫妻双方的共同财产。《婚姻法解释(二)》第11条规定，一方以个人财产投资取得的收益属于婚姻法第17条规定的其他应当归共同所有的财产。本案中陈某购置房屋显然是非投资性的房屋，而是用于居住。房屋的增值属于法定孳息，根据《物权法》，物的法定孳息属于物的所有权人，当事人约定的除外。因此，该房屋在婚姻关系存续期间的增值是房屋的法定孳息，归所有权人陈某所有。

因陈某和李某结婚后偿还部分房屋抵押贷款，该款已化作房屋的一部分，没有灭失，应为夫妻共同财产，双方离婚时应进行分割。而房屋的价值增值，主要原因是陈某个人购买房屋，李某和陈某共同偿还贷款亦有少部分贡献，根据公平原则，李某可酌情分得少量增值部分财产。