薛平律师：婚前按揭房产的婚后归属问题

导读：本案涉及到婚前按揭房产的婚后归属问题。 所谓婚前按揭房产是指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买，婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。那么，婚前按揭房产在离婚时如何处理呢?是作为一方婚前财产?还是作为夫妻共同财产?

案情

甲 ( 男 ) 与乙 ( 女 ) 同系某市居民。双方于 2001 年 8 月经婚介认识。男方 2001 年 12 月签订购房协议，购置房屋一套，总价值 51 万元。银行贷款 30 万元。产权证于 2002 年 6 月办理，产权人名字系男方甲。 2002 年 1 月双方登记结婚。婚后初期感情尚可。 2003 年 6 月男方因工作关系，前往苏州工作一年。期间女方恰逢意外，导致流产。自此双方产生隔阂，感情逐渐淡漠。经协商，二人同意离婚，但是针对房屋归属无法达成共识。 2005 年 10 月，乙向法院提起离婚诉讼，请求分割该房屋。

法院审理认为：男方名下房屋系男方婚前个人财产，但是在二人婚姻关系存续期间，双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产，应依法进行分割。故判令男方向女方支付房屋折价款 4.5 万元。

解读

笔者认为，可以从按揭购房所涉及的法律关系来进行分析。 1 、买受方与出卖方之间形成商品房买卖合同关系。买受方与出卖方(通常为开发商)签订买卖合同后，商品房的买卖关系已经成立。贷款购买房屋的，买受方先付清首付款，剩余款项在银行办理按揭贷款手续，银行审查买受人收入状况及资信无误后，将贷款金额直接划入开发商账户。至此，买受方的付款义务全部完成。 2 、买受方与贷款银行之间形成借款合同关系。贷款银行发放贷款后，买受人与贷款银行之间就是债权债务关系了，买受人依贷款合同约定按月或按季向银行偿还贷款。 由此，婚前一方订立商品房买卖合同，支付首付款的房屋，其房屋权属仍为婚前一方所有，婚后由夫妻共同偿还的款项，其性质是偿还银行的债务。该房屋在离婚时不能作为共同财产进行分割，应当认定为一方婚前即享有的财产权利，离婚时应判归一方所有。婚后夫妻双方共同偿还银行贷款的部分，可以理解为是用婚后夫妻共有的财产偿还了一方的婚前个人债务。因此，离婚时应将一方婚前购买的按揭房判归买房者所有，同时将夫妻共同偿还贷款的一部分补偿给另外一方。甲 2001 年 12 月签订购房协议，购置房屋一套，并支付首付款 21 万元，与乙 2002 年 1 月登记结婚。买房在结婚之前，产权证虽于 2002 年 6 月办理，但并不影响房屋产权归属，产权人名字登记为甲，因此该房屋应当认定为甲个人财产。

另外，需要注意的是产权证取得与房屋产权权属的问题。婚前取得房产证的，自然取得房屋所有权，但是，婚后取得或者是离婚前仍未取得的如何认定呢?笔者认为，产权证虽然是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不意味着婚后取得的房产证房屋就属婚后财产，房产证虽然是婚后取得，但财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。因此即使是婚后取得房产证也不能影响该房屋个人所有的性质。第三种情况，如果离婚时，尚未取得房产证的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋的所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待房屋取得所有权后，任何一方可以另行向人民法院提起诉讼。这种情况在处理房改房、单位集资建房、单位福利分房时较为常见。

综上所述，婚前一方所购，婚后共同偿还贷款的房屋，无论婚前是否取得房产证，都是一方婚前个人财产，但是在二人婚姻关系存续期间，双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产，应依法进行分割。取得房屋所有权的一方应按一定的比例折价补偿。

根据我国婚姻法的规定，除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的存续而转化为夫妻共同财产。如果婚前按揭房产由一方在婚前支付了房屋首付款，该房产应为一方的婚前财产，婚后按揭的还款部分才是夫妻共同财产。