薛平律师：非房子所有权人 对房产处分引纠纷案

导读：女方婚前参加单位集资建房，婚后交纳集资款。8年后，婚姻走到尽头。协议离婚时，约定集资房归男方所有。2年后，她把前夫告到法院，主张离婚协议中关于集资房归前夫所有的约定无效，她是受胁迫而违心作出承诺，要求把房屋的使用权判给她。这套集资房未办理产权登记，双方作出的约定有效吗?日前，南宁市江南区人民法院对受理的这起离婚后财产纠纷案件依法作出判决。

女方获得集资房离婚协议归男方

范女士是南宁市一家国有银行的职工。1998年6月，范女士报名参加单位的集资建房。根据单位的规定，职工对集资房只有继承权，没有对外销售、出租权;如果职工调动或不使用集资房，只能退回单位，单位将所收房款如数退还;如职工调出单位或辞职或被开除、除名、判刑的，一律收回住房，退还本金。

2000年初，范女士和男友陈先生携手步入婚姻的殿堂。2001年7月和10月，范女士先后两次共交纳集资建房款3万元。由于没有更多的钱交纳集资款，2002年初，范女士以购房为名向她工作的银行申请了9.5万元按揭款，又分两次交纳集资款5万元。

2003年初，集资房竣工，范女士交清了最后一笔集资款2.7万元，和陈先生高高兴兴地搬进了新房。

可是，到了2008年7月，范女士和陈先生在共同生活了8年之后，婚姻亮起红灯，他俩最终选择了协议离婚。按签订的离婚协议约定，离婚后集资房归陈先生所有，按揭贷款由他偿还，范女士要协助办理房产证。

2年后又反悔诉请约定属无效

离婚后，陈先生独自居住，并支付该房银行按揭款以及期间产生的物业费、水电费。不久，厌倦朝九晚五上班的范女士辞职，成了一名自由职业者。

离婚后，陈先生不再与范女士有联系。令陈先生意想不到的是，今年6月中旬，范女士把他告上南宁市江南区人民法院，请求确认他俩离婚协议中关于集资房归属的约定无效，并确认该房的使用权归她。

事隔2年才反悔，这其中的缘由何在?对此，范女士说，集资房属于她婚前的个人财产，在签订离婚协议过程中，她受到陈先生的胁迫，不得不将集资房作为共同财产进行分割，并把房屋所有权转让给他。该集资房自建成后一直未办理房产证，依法不能转让，且双方签订的离婚协议未在民政局备案，应属于无效。此外，根据银行的规定，该房只能由单位职工居住，职工离开单位后房子只能退回单位。现在她已辞职，不再是银行的职工，按规定陈先生也不能占有这套房屋。

陈先生否认范女士的说法。他说，这套房屋的购房款10.7万元均为夫妻关系存续期间交纳，该房属夫妻共同财产。离婚时，双方是完全自愿地对集资房进行分割，而非范女士所说的转让，是否办理房产证并不影响分割的效力。而且，离婚后一直是由他负责偿还银行的借款本金及利息。因此请求法院依法驳回范女士的诉讼请求。

产权处分无效使用权仍归男方

江南区法院审理后认为，离婚协议签订的时间与离婚证登记的时间均为同一天，且陈先生提交的离婚协议(复印件)上盖有南宁市江南区档案局的公章，档案局公章下的2010年5月28日字样实际上是陈先生到档案局复印盖章的时间，故认定离婚协议系双方进行离婚登记时签订的，并交由民政部门备案。

法院认为，根据范女士原所在单位的分配方案，职工对集资房只有使用权而无所有权，范女士婚前向单位申请并获得集资资格，其可以按照分配方案对房屋使用权进行处分。但范女士并不完全拥有该集资房的产权，她与陈先生在离婚协议中约定该房的产权归陈先生所有，已超越其权限，属无权处分，该约定当属无效。陈先生提出双方对该房的处分系对夫妻共同财产的分割而不是转让，但不管是“分割”或“转让”，最终解决的是房屋产权归属的问题，而该房因范女士并不完全拥有产权及未办理房屋产权登记，无论双方对该房的处分作何种约定，皆不产生确认房屋产权归属的效力。故双方离婚协议书中达成“集资房所有权归陈先生所有”的约定无效。该约定的无效，不影响离婚协议中其他约定的效力。范女士主张其系受胁迫签订离婚协议，离婚协议书上对财产分割的约定应属无效，但未能提供相关证据予以证实，故对其主张不予采信。

关于集资房使用权的归属问题，法院认为，双方在离婚协议中达成“集资房所有权归陈先生所有”的约定无效，但依据分配方案，集资建房人并非完全没有对房屋使用权的处分权，只要不对外销售、出租，集资建房人还可将房屋给直系近亲属继承。范女士获得集资建房资格，集资款10.7万元系婚后所交，范女士将房屋使用权交由陈先生使用并不违反单位分配方案的相关规定。根据“一对夫妇不能有二处住房”的房改精神，参加集资建房的，如配偶方已有房改房的，必须有一方退出一套住房。范女士得以参加集资建房固然是其单位给予的福利，但两人结婚后，陈先生亦丧失了在其单位参加集资建房的权利，该房更多的体现为夫妻共同享有的福利。范女士辞职后，银行未对陈先生居住在讼争房产的事实提出异议，也未要求将讼争房产退回单位。而从离婚协议内容看，将集资房交由陈先生管理使用是双方真实意思表示，亦是双方在对夫妻共同财产及共同债务均衡考虑下的结果。协议内容的无效，仅是由于该房目前不符合条件而尚不能确认房屋所有权归陈先生，不因此而否定双方对该房产在符合条件的情况下房屋所有权归陈先生的真实意思表示，法院应对双方在离婚时将房屋交由陈先生管理使用的意愿予以尊重，故不支持范女士请求将该房的使用权判归其使用的主张。

江南区人民法院作出一审判决：确认范女士、陈先生在离婚协议中达成“集资房所有权归陈先生所有”的约定无效;驳回范女士的其他诉讼请求。